预收费、公共收益、更换物企 株洲物管如何跨过三座大山？

检查监督现场。 记者/徐滔 摄

(资料图)

7月开始，市住建局、市市场监督管理局联手开展全市物业大检查，天元、荷塘、石峰、芦淞、渌口的40多家物业公司成为第一批抽检对象。

全程随访过程中，记者注意到，我市物业行业“鸡毛蒜皮”的小问题多如牛毛。

更令人担忧的是，物业行业三大“雷区”亟待“排雷”。

大额预收费 随时可能“蒸发”

7月6日上午，记者随同检查组到达天元区某小区。

当获悉是物业检查组，一群居民“围”了上来，反映了物业公司账目不明、超面积收费、巧立名目乱收费等问题。

市住建局物业事务中心负责人解释，这些问题，尚在可控范畴。但“天量预收费，随时可‘蒸发’”的巨大安全隐患，才是最应引起关切的重中之重。

根据行业惯例，物业费一般为年度预收。每一年，我市的物业总额费用过亿元，均留存于物业公司账户。

一旦物业公司有“意外”，很可能就要由政府来“擦屁股”或由小区居民承担后果。

去年10月，我市某物业公司为其母公司（房地产开发公司）做了债务担保，其物业款账户被法院冻结。

去年6月，我市某知名小区因欠费率过高，已收费无法保障正常开支，物业公司遂年中“卷款”撤离。

前者，由小区所在街道办垫资数十万元，勉强维持了小区两个月的物业服务。

后者，万幸对方公司具有国企背景，经主管部门多次协调，问题勉强得到解决。

基于房地产市场不景气，诸多房地产开发企业困难重重。在如此大背景下，房地产开发企业下属物业公司为母公司反向担保的事件层出不穷。

同时，在经济下行压力持续加大加持下，物业公司一旦经营不善，破产导致的“卷款跑路”风险也急剧增加。

如何监管预收的天量物业费，确保资金安全和居民权益不受侵害？这应当成为本次监督检查最为关切的问题。

之前，基于全国多地发生培训机构“卷款潜逃”时有发生，导致教育主管部门被堵、群体性上访事件上演，教育部出台了《校外培训机构预收费资金管理办法》。

我市物业主管部门也正在和相关部门沟通，希望也能出台一部类似的规范新文件，规定预收的物业费交至第三方监管机构，物业公司服务一个月，预收的物业费则支付一个月。

主管部门的第二个办法，就是拟开发一个物业费线上预交平台。

线上平台交费，不仅可以解决物业收、交费中存在的绝大多数问题，而且对于房屋空置率、物业费欠费率、物业公司预警数据、居民满意率等重要房产指标数据，也有了精准出处。

而这两个问题目前存在的最大障碍，首先就是缺乏“上位法”，导致该行为师出无名。

大量公共收益 缺乏公开透明

7月7日，记者和监督检查组看到一商家正在某小区内摆摊设点。

根据《民法典》规定，小区内摆摊、电梯广告、外来停车收费产生的公共收益归全体业主所有。

我市各大小区每年的这些公共收益总额同样过亿元。

我市天元区一公务员小区，物业公司3年累积了50万元的公共收益。经商议，该笔款中20万元用于添置、更新小区公共设备，20万元分给小区业主，10万元作为备用金，开了我市公共收益如何分配的先河。

众所周知，每个购房者在购房之初，均交纳了一笔房屋维修资金。但再多的维修资金，也有用完的那天。而公共收益毫无疑问就是补充维修资金最大的“活水”。

然而，在检查过程中，当问及公共收益去处时，“踢皮球”成了常见现象。物业公司踢向业委会，业委会踢向物业公司。

“绝大多数公共收益，受物业公司和业委会支配，这里面很多猫腻，用于改善物业公共设施的费用极少。”株洲市某业内人士说。

而更为可惜的是，因小区公共资源缺乏牵头的整合部门，造成巨大浪费，原本很多由政府“兜底”物业费的老旧小区，完全可以通过资源整合，解决政府每年支出的庞大“兜底”费用。

但整合公共资源的第一大拦路虎，同样还是缺乏“上位法”。

我市物业主管部门现出台了《株洲市住宅小区公共收益管理使用工作指南》，但这只是一个指导性文件，意味着可按照这个办，也可不按这个办。

此外，因为法律法规空白，小区公共资源整合部门、开发部门、主管部门不明确。如物业主管部门曾提出设想，在成片小区屋顶做光伏发电项目。而这样的项目，需要成片开发。因没有统一的牵头部门，项目开发方需要和一家家的物业公司或业委会谈判。

巨额的人工成本、谈判费用和不可预测的结果，让“整合小区公共资源从而更好服务于小区居民、减轻政府负担、化解基层矛盾”的设想胎死腹中。

可喜的是，物业主管部门目前已和建行等4家银行达成协议，凭行业主管部门的备案证书，业委会已可前往银行开具公共收益的公共账户。按初步设想，这些公共收益的支出明细，应当备案到物业主管部门。但至今，备案者寥寥无几。

虽然难度重重，物业主管部门仍在积极想办法，目前也正和城发集团对接洽谈，旨在解开公共资源整合困局。

物业公司难以市场化退出

物业公司服务不好，绝大多数居民肯定希望解聘合同。但解聘进场的物业公司，可谓难如登天。

根据相关规定，小区重大事项决定应当经过表决程序，由“全体业主2/3、参与业主的1/2以上”同意。但召开这样的小区业主大会成为“难以完成的任务”。

天元区某小区曾为解聘物业公司，政府硬是抽调多人，组建了一个“专班”，花了5万多元，近一个月时间才召开了一次“是否解聘物业”的业主大会。“要么业主强行赶出去，要么物业公司主动退出去，‘管家’胡作非为，‘老爷’束手无策。这就是现实存在的难题。”

物业行业主管部门目前正在全力以赴，准备开发一个“业主投票系统”，意图解决业主大会全体业主投票表决的难题。

目前，物业行业主管部门正在推行“红色物业”，以党建为引领，“四驾马车”并驾齐驱，已取得了物业综合治理的良好成果，并计划在2025年做成160家“红色物业”试点小区。

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